訳あり物件買取プロは怪しい？低評価口コミに「ない」言葉でわかる！

この記事にたどり着いたあなたは、訳あり物件買取プロへの申込を躊躇しているのではないでしょうか。

先に申し上げます。その慎重さは、正解です。

不動産は、人生で一番大きな金額が動く取引です。しかも訳あり物件の売却となると、相談できる相手がほとんどいない。親族に言えば揉めるかもしれない。

だから、余計に慎重になってしまいますよね。

申し遅れました。私は空き家と不動産の相談を受けて10年ほどになる者です。

といっても、最初の3年は失敗と後悔の連続でした。父から相続した実家を1年以上放置し、訪問業者に相場の半値で売りそうになり、格安の解体業者に頼んで廃材を不法投棄され、あげく行政から「特定空き家」に指定される寸前まで追い込まれました。

その経験があるので、この記事では立場をはっきりさせておきます。

私は、このサービスの味方でも敵でもありません。あなたの味方です。

ですからこの記事では、★1の低評価レビューを一件も削らずに載せます。「買取を拒否された」「一ヶ月経っても連絡が来ない」——読んでいて気持ちのいい言葉ではありませんが、それでも、そのまま載せます。

読み終わるころには、「怪しいかどうか」ではなく「自分の物件に合うかどうか」で判断できるようになっているはずです。少し長くなりますが、お付き合いください。

結論：訳あり物件買取プロは怪しい会社ではない

長い記事なので、結論から先にお伝えします。

この3行が、この記事でお伝えしたいことです。

そのうえで、ひとつだけ先に知っておいていただきたいことがあります。それは、「怪しいかどうか」という問いの立て方そのものが、少しずれているかもしれないということです。

私はこれまで空き家の相談を受けてきました。その中で気づいたことがあります。「この業者、大丈夫でしょうか」と聞かれる方の多くは、実は業者の善悪を知りたいわけではないんです。

本当に知りたいのは、こちらです。

「この決断で、自分が恥をかかないだろうか」
「あとで家族や親戚に、何やってるんだと言われないだろうか」

よくわかります。私も同じ場所に立っていましたから。

ですからこの記事は、「安心ですよ」と言って終わりにはしません。判断材料を、こちらが不利になるものから順に、全部お出しします。そのうえで、あなた自身に決めていただきます。

【４つの理由】なぜ「訳あり物件買取プロ」の利用前に不安になるのか

まず、疑われている理由のほうから片づけていきます。

理由は大きく4つに整理できることがわかりました。

理由①「どんな物件でも」という印象と、実際の結果にズレがあるから

「うちなら買い取れます」という印象を受けて申し込んだのに、断られた。期待した分だけ、裏切られたと感じる。人として自然な反応です。

実はここには、構造的なからくりがあります。誰も嘘をついていないのに、不満が生まれる仕組みです。

この話は本記事のいちばん大事な部分なので、後半の「なぜ買取を断られることがあるのか」の項でじっくり解説します。ここでは「そういう理由がある」とだけ覚えておいてください。

理由②「訳あり物件の買取」という商売そのものが、世間に知られていないから

これも大きいと思います。

事故物件を買う会社があります。再建築不可（今建っている建物を壊すと、新しい家を建てられない土地）を買う会社があります。共有持分（兄弟など複数人で分け合っている権利の一部）だけを買う会社もあります。

普通に暮らしていて、こういう商売の存在を知る機会はまずありません。

知らないものは、不気味に見えます。「なぜそんな物件を買うんだ」「何か裏があるんじゃないか」と思うのは、むしろ健全な警戒心です。

ここで一度、視点を変えてみてください。私たちが普段イメージする不動産取引は「仲介」です。不動産会社が買主を探してきて、売主と引き合わせる商売。手数料で稼ぐモデルですね。

一方、買取は不動産会社が自分のお金で買う商売です。買ったあと、直したり、再生したり、投資家に売ったりして利益を出す。仲介とはビジネスモデルがまるで違います。

それを知らなかった場合、怪しく感じられてしまうのです。

理由③ 検索しても、運営会社が作ったサイトばかり出てくるから

検索すると、上位にいくつものサイトが並びます。ところが、そのうちのいくつかは運営会社自身が作っているメディアなんです。

つまり「うちは怪しくありませんよ」という記事を、当の本人が書いている状態ですね。

誤解のないように申し上げますが、これ自体は違法でも、不当でもありません。自社について自社が説明するのは、企業として当たり前のことです。悪質だと言うつもりはまったくありません。

ただ、疑いながら検索している人の目には、こう映ります。

「褒めてる記事しか出てこない。……これ、おかしくないか？」

この違和感、感じませんでしたか。

感じたとしたら、あなたの目は正常です。そして、その違和感こそが「怪しい」と検索させている正体のひとつだと、私は見ています。

そこでこの記事では、口コミを引用するときは、必ず出典を書きます。そして、運営会社が自社で運営しているメディアに載っている口コミは、「第三者の声」としては扱いません。

理由④ 三為契約という、聞き慣れない売り方が使われることがあるから

これは少し専門的な話になりますが、大事なところなので、なるべくやさしく説明します。

訳あり物件の買取では、三為契約（さんためけいやく）という方法が使われることがあります。正式には「第三者のためにする契約」といいます。

ざっくり言うと、こういう仕組みです。

「あれ、間に入った会社の名前が登記に出てこないの？」と思われたなら、まさにそこです。

知らないと、ちょっと不気味に感じますよね。「何か隠しているのでは」と。

ただ、これは民法で認められた、合法な契約方法です。裏技でも、抜け道でもありません。不動産業界では日常的に使われています。

業者側にメリットがあることも、隠さず書いておきます。登記を1回で済ませられるので、登録免許税や不動産取得税といった税金の負担が軽くなります。仕入れの資金も抑えられます。要するに、業者にとって得なやり方です。

ただ、その分だけ高く買い取れるという側面もあるので、売主にとって一方的に不利というわけでもありません。

運営会社「株式会社AlbaLink」を調べてわかったこと

疑われる理由を並べたところで、次は事実確認です。運営会社を調べましたのでお伝えします。

東京証券取引所グロース市場に上場している（証券コード5537）

「訳あり物件買取プロ」を運営しているのは、株式会社AlbaLink（アルバリンク）という会社です。

この会社は、2段階で株式市場に上場しています。

ここで「上場企業だから安心ですね」と書けば話は早いのですが、それは正確ではありません。上場が意味することを、きちんと言葉にしておきます。

上場企業は、情報開示の義務を負います。

決算を公開しなければなりません。株主に説明しなければなりません。監査法人のチェックも入ります。つまり、素性を隠せない状態に置かれているということです。

連絡先も分からない、事務所の場所も曖昧、会社の実態がつかめない——そういう業者とは、この点で決定的に違います。

会社概要・免許番号・支店網

公式サイトに記載されている会社概要を、そのまま表にしました。

商号	株式会社AlbaLink（アルバリンク）
設立	2011年（平成23年）1月
代表者	代表取締役　河田 憲二
本社所在地	東京都江東区木場二丁目17番16号 BESIDE KIBA 3階
資本金	87,980,500円（資本準備金を含む・2025年9月末時点）
宅地建物取引業免許	国土交通大臣(1) 第10112号
上場市場	東京証券取引所グロース市場（証券コード5537）
事業内容	不動産の売買・仲介・鑑定

支店については、北海道から九州まで支店があり、日本全国、ひととおり網羅されている形です。

また、公式サイトには「全国43の市町村と協定を締結」との記載があります（2026年4月時点）。自治体と空き家対策で連携しているということです。

数字がサイトによってバラバラなのも、疑われる一因です

ここは、この記事でいちばん書きにくい部分です。

会社について調べたところ、紹介サイトによって、数字が違う部分がありました。

項目	見かけた数字
年間の相談実績	3,000件 / 5,000件 / 14,000件 / 26,000件 / 50,000件
買取率	92%（出典と算出方法が不明確）
クチコミ平均点	4.5 / 4.6 / 4.86

いかがでしょう。これだけ割れていたら、「どれが本当なんだ」と思いますよね。

私は、この数字のばらつきこそが「怪しい」と思われる原因のひとつだと考えています。

検索する人は、1つのサイトだけを読むわけではありません。3つ4つと横断して読みます。そこで数字が合わなければ、当然「どこかが嘘をついている」と感じます。

そこで、私が公式サイトで確認できた数字だけを書いておきます。

それ以外の数字、たとえば「買取率92%」や「年間5万件」といった数値については、出どころと算出方法が確認できなかったため、この記事では使いません。

正直なところ、これらの数字を並べたほうが記事としては派手になります。でも、確認できていない数字を書くのは誤解を与える恐れがあります。

ただし「上場企業だから絶対安心」ではありません

念のためお伝えしておきます。

上場企業でも、不祥事は起きます。ニュースを見ていれば、いくらでも例が思い浮かびますよね。上場は品質保証書ではありません。

上場が保証しているのは、「安全」ではなく「素性を追える」ということです。

どこの誰がやっているか分かる。決算が公開されている。何かあれば行政も株主も動く。それだけのことです。それだけのことですが、判断材料としては十分に意味があります。

「怪しいかどうか」を判断する材料のひとつ。その程度に受け取っていただくのが、いちばん正確だと思います。

【正直に載せます】訳あり物件買取プロの悪い口コミ・低評価レビュー

さて、ここからが本題です。

あなたが本当に読みたかったのは、たぶんこの部分ですよね。悪い評判です。

実際に投稿されている★1のレビューを、そのまま載せます。

なお、ここで紹介する口コミは、すべて第三者のメディアが掲載しているGoogleクチコミです。運営会社が自社サイトに載せている口コミは使っていません。

「買取を拒否されました」——低評価で最も多い声

まず、いちばん多いのがこれです。買取比較.comやWALLMATE MEDIAが掲載しているGoogleクチコミに、こんな★1の声があります。

ホームページを拝見し査定をお願いしました。が、リフォーム費用などが嵩む等の理由で買取を拒否されました。どんな不動産でも買取可能と書いてあり期待していた分残念でした

これはあり得る琴ことだと思います。

「どんな不動産でも」という言葉を見れば、誰だって期待します。期待して、時間を使って、申し込んで、断られた。がっかりして当然です。

ただ、なぜこういうことが起きるのかについては、後ほどきちんと説明させてください。この記事のいちばん大事な部分です。

「一ヶ月経っても連絡がありません」

次に多いのが、連絡に関する不満です。同じくGoogleクチコミから。

口コミがとても良かったので査定をお願いしてみましたが、メディアにも取り上げられているということですし恐らく依頼が立て込んでいてお忙しいのでしょうけども、もうすぐ一ヶ月経過しようとしてもそのままだったので宣伝と違ってがっかりしました

読んでいて、胸が痛くなる声です。しかも、この方は最後まで丁寧な言葉づかいをされている。相手を気づかいながら、それでもがっかりしている。

「最短で買取」という言葉は、あくまで「最短」の話です。この方のように、1ヶ月動かないケースもある。

ここから引き出せる教訓は、ひとつです。

1社の返事を待っている間に、他社にも当たっておく。これに尽きます。この話は後半で詳しく書きます。

「どんな物件でも買い取りは、ウソです」——最も厳しい声

次に紹介するのは、私が見つけた中でいちばん厳しい声です。

正直、この記事に載せるかどうか迷いました。でも、これを削ったら、この記事を書く意味がなくなります。WALLMATE MEDIAが掲載しているGoogleクチコミの★1です。

どんな物件でも買い取りは、ウソです。時間の無駄でした❗（原文ママ）

率直な怒りですよね。

この声を隠すつもりはありません。実際にこう感じた方がいて、実際にこう書き込まれている。それが事実です。

ただ、ここでひとつだけ、落ち着いて確認したいことがあります。

この方が失ったのは、何でしょうか。

「時間の無駄でした」と書かれています。失ったのは時間です。お金ではありません。査定と相談は無料ですから。

もちろん、時間も大切な資源です。「無料だからいいでしょう」と言うつもりは、まったくありません。1ヶ月待たされた末に断られたら、腹も立ちます。

ただ、「時間を損した」と「お金を取られた」は、性質がまったく違う話です。ここは冷静に切り分けて考えたいところです。

この視点は、次の項でもう一度使います。覚えておいてください。

「メールで希望と書いたのに、いきなり電話が来ました」

イエウリが掲載しているGoogleクチコミには、こんな声もありました。

「忙しいのでメールで」と書いたのにいきなり電話

これ、地味に効きます。

特に、家族に知られたくない事情がある方。日中は仕事で電話に出られない方。そもそも電話が苦手な方。心当たりはありませんか。

不動産業界は、いまだに電話文化が強く残っています。悪気があるというより、「電話のほうが早い」と本気で思っている担当者が多いんです。

対処法があります。単純ですが、効きます。

書かなければ、電話が来る前提で動いたほうがいいです。これは訳あり物件買取プロに限った話ではなく、不動産業者すべてに言えることです。

「査定後に連絡が途絶えた」「結果が出るまで2ヶ月かかった」

同じくイエウリ掲載のGoogleクチコミには、こういった声もあります。

ここは、ぼかさずに書きます。

連絡やスピードに関する不満は、単発の事故ではありません。複数件あります。つまり、一定の傾向です。

ただし、反対に「スピーディーで助かった」という絶賛の声も、同じくらいあります。

正反対の評価が、どちらも複数件ある。これをどう読むか。

私の見立てでは、担当者や地域、そのときの繁忙状況によって差が大きいのだと思います。全国25支店、社員159名（2025年9月末時点）の規模ですから、担当者によって差が出るのは、ある意味で自然なことです。

ですからこの記事では、「早い」とも「遅い」とも書きません。「差がある」と書きます。それが実態にいちばん近いはずです。

低評価の口コミを整理すると、4つの型に分かれます

ここまで見てきた低評価の声を、第三者メディア（WALLMATE MEDIA）の整理も参考にしながら、4つの型にまとめました。

型	実際の声
① 買取を断られた	「リフォーム費用が嵩むという理由で買取を拒否された」
② 連絡が遅い・来ない	「一ヶ月経っても連絡がない」「2ヶ月かかった」
③ 査定額が想定より低い	「思っていたより安かった」
④ 担当者との相性	「対応が合わなかった」

評価の分布についても書いておきます。

全体としては高評価が大多数です。ただし低評価も一定数あり、あるメディアの集計ではおよそ25〜30人に1人が低評価をつけている計算になるとされています（集計時点と母数はメディアによって異なります）。

クチコミの平均点は、メディアによって4.5、4.6、4.86と食い違っています。ですからこの記事では、「いずれの集計でも4.5前後」という書き方にとどめます。

絶賛でも炎上でもない。この温度感が、いちばんリアルなところだと思います。

低評価のクチコミに「書かれていないこと」

ここで、少しだけ立ち止まって、いま読んでいただいた★1のレビューを、もう一度思い返してみてください。

私は相談を受ける立場として、いろいろな不動産業者の評判を見てきました。中には、本当にひどい業者もありました。

そういう業者の低評価レビューには、必ず出てくる言葉があります。決まっているんです。

この4つです。悪質な業者への低評価は、ほぼ例外なくここに集中します。

では、もう一度うかがいます。

さきほどの★1レビューの中に、この4つはありましたか。

私が調べた限りでは、一件も見当たりませんでした。

悪質業者の低評価に必ず出る言葉	訳あり物件買取プロの★1にあるか
お金を取られた	見当たらない
解約させてもらえない	見当たらない
強引に契約させられた	見当たらない
聞いていない費用を請求された	見当たらない
買い取ってもらえなかった	ある
連絡が遅い・来ない	ある

不満の中身が、まったく別のところにあるんです。

★1レビューに書かれているのは、すべて「期待していたのに、叶わなかった」という声です。「被害に遭った」ではありません。

この2つは、似ているようで、性質がまったく違います。

期待外れは、期待値のズレから生まれます。被害は、相手の行為から生まれます。前者は説明で解消できますが、後者は説明では解消できません。

誤解しないでいただきたいのですが、これで「だから安全です」と言い切るつもりはありません。

私が調べられた範囲の話ですし、レビューはあくまで一人ひとりの主観です。全部を確認したわけでもありません。

ただ、事実として、こういう分布になっている。それをお伝えしたかっただけです。あとの判断は、あなたにお任せします。

私の見立てを言葉にするなら、こうなります。

全員が満足しているわけでもないし、詐欺だと騒がれているわけでもない。
ほとんどの人は満足していて、数十人に一人は不満を持っている。
——ごく普通の会社の姿です。

なぜ買取を断られることがあるのか

お待たせしました。この記事のいちばん大事な部分です。

公式サイトが約束しているのは、実は「買取」ではなく「査定」です

公式サイトにはこう書いてあります。

いかなる物件でも、まずは査定させていただきます

約束されているのは「査定」です。「買取」ではありません。

さらに、注記としてこう書かれています。「物件によっては費用をご負担いただく場合（有償取引）もございます」と。

つまり、「どんな物件でも査定はします。ただし、買い取れるかどうかは別の話ですし、場合によっては費用をいただくこともあります」と書いてあるわけです。

ここに、すべての答えがあります。

ところが人間の脳は、こういう文章を読むとき、都合よく変換してしまいます。

「いかなる物件でも査定します」
　　↓
「いかなる物件でも買い取ってくれる」

特に、何社にも断られて追い詰められている人ほど、この変換が起きやすい。藁にもすがる思いで読んでいるからです。

そして期待して申し込み、断られて、こう書き込む。

「どんな物件でも買い取りは、ウソです」

おわかりでしょうか。誰も嘘をついていません。それなのに、不満が生まれています。

ですからこの記事では、正確な言い方をします。

買取業者は「リスクを買う」商売です

では、なぜ断られるのか。仕組みの話をします。

買取業者は、あなたの物件を自分のお金で買います。仲介のように「買主を探してくる」のではありません。自腹です。

ということは、買ったあとに困るのは業者自身です。再販できなければ、在庫を抱えて損をします。

だから、買う前に計算します。だいたい、こんな計算です。

この計算の結果、コストが売却見込み額を上回れば、値段を付けられません。

意地悪でも、差別でもありません。単純な算数の問題です。

中古車の買取を思い浮かべていただくと、わかりやすいかもしれません。動かない車でも引き取ってくれる業者はいますよね。あれは慈善事業ではなく、引き取った先で部品として売れる見込みがあるから成り立っています。見込みがなければ、やはり断られます。

実際、第三者メディアが整理しているデメリットにも、こうした構造上の限界が挙げられています。

逆に言えば、再販や再生の見込みが立つ物件であれば、他社が断ったものでも値段が付くということです。実際、そういう口コミが多いことは後ほど紹介します。

断られても、あなたが失うのは「時間」だけです

ここまでの話を、実際的な結論にまとめます。

査定と相談は無料です。公式サイトにも「買取査定や相談に費用はかかりません」と明記されています（2026年7月時点）。

ですから、断られてもお金は取られません。

失うのは時間だけ。あの★1レビューの方が失ったのも、時間でした。

そして時間は、大切な資源です。だからこそ、1社の返事をじっと待つのではなく、複数社に同時に当たっておくという発想が効いてきます。この話は次の項で詳しく書きます。

なお、査定の申し込み自体は訳あり物件買取プロの公式フォームから無料でできます。入力にかかる時間は5分程度で、この時点では費用も義務も発生しません。

良い口コミ・高評価レビュー

★1のレビューを全部お見せしたので、良い声のほうも紹介します。

こちらも、すべて第三者メディアが掲載しているGoogleクチコミです。

「他社に断られた物件を、買い取ってくれた」

買取比較.comが掲載しているGoogleクチコミの★5です。

他の会社からは買取を断られた物件だったので、半ば諦めながらダメ元でお願いさせて頂きました。遠方な上に、こちらの都合で思うように手続きが進まない事もあったためご迷惑をお掛けしたのですが、担当の方が最後まで丁寧な対応をして下さいました。

注目していただきたいのは、「ダメ元で」という言葉です。

断られ続けた人ほど、期待していない状態から始めています。ハードルが下がりきったところから始まって、それでも★5をつけている。だからこそ、この評価には重みがあります。

実は、高評価の口コミを集めていて、はっきりした傾向に気づきました。

「何社も断られた」という前置きから始まる口コミが、圧倒的に多いんです。

逆に、「思ったより高く売れた」という価格への称賛は、それほど多くありません。

つまり、このサービスの価値は「高く売る」ことではなく、「売れないものに値段を付ける」ことにあります。ここを取り違えると、期待外れになります。

「共有持分も、3ヶ月で完了した」

同じく買取比較.com掲載のGoogleクチコミ★5から。

ネットで共有持分業者ランキング上位のところも、無視されるか断られるかでした。不可能に思えましたが、腕利きの司法書士さんとの連携で3ヶ月で完了してくれました。

「無視されるか、断られるか」。

共有持分の世界では、これが普通なんです。返事が来ること自体が、実はハードルの高いことなんですね。

ただ、この口コミにはもうひとつ、大事な情報が埋まっています。お気づきでしょうか。

「3ヶ月で完了」という部分です。

この方は満足されています。★5です。それでも、3ヶ月かかっている。

「最短◯日で買取」という広告表現と、実際にかかる期間には、こういうギャップがあります。権利関係が複雑な物件ほど、時間はかかります。司法書士との連携が必要なら、なおさらです。

良い口コミの中にも、期間のヒントは埋まっているのです。

「築53年、劣化も激しく場所も悪い物件を『大丈夫ですよ』と」

イエウリが掲載しているGoogleクチコミには、こんな声もあります。

築53年、劣化も激しく場所も悪い物件を「大丈夫ですよ」と言ってくださった

築53年です。

普通の不動産会社なら、まず値段を付けません。木造住宅の法定耐用年数は22年ですから、建物の価値は帳簿上ゼロです。しかも劣化が激しく、立地も悪い。仲介に出しても、まず買主は現れないでしょう。

それでも「大丈夫ですよ」と言える会社がある。

この事実は、知っておいて損はないはずです。

「うちの家なんて、どうせ売れるわけがない」——そう思って、何年も動けずにいませんか。その思い込みだけは、一度外してみてもいいかもしれません。査定は無料なので、確かめるだけならタダです。

「他社より良い条件で、早く処分できた」

イエウリ掲載のGoogleクチコミから、もうひとつ。

他社さんより良い条件で早期に処分して頂けました。遠い所にも関わらず早く丁寧な対応

この口コミで注目したいのは、「他社さんより」という部分です。

この方は、比較しています。複数社に当たったうえで、条件の良いところを選んでいる。

これが、いちばん賢い使い方です。

意外と多い「取り壊されずに再生される」ことへの安心の声

最後に、少し毛色の違う声を紹介します。

第三者メディアが整理している口コミの傾向として、「取り壊さずに再利用されるので安心」「これからどうなるのか楽しみ」という趣旨の声が複数あるそうです。

意外に思われるかもしれません。でも、私の相談経験からすると、これはとてもよくわかります。

「いくらで売れたか」より「どうなるか」を気にされる方は、本当に多いんです。

自分が生まれ育った家。親が守ってきた家。それが更地になって駐車場になると聞くと、金額に納得していても、どこか気持ちが晴れない。そういうものです。

ここは数字に出てこない価値ですね。もし気になるようでしたら、査定のときに「この家はどうなりますか」と聞いてみてください。答えてくれるはずです。

そもそも「仲介」と「買取」は、まったく別の売り方です

「査定額が低い」という不満について、もう少し掘り下げておきます。ここは制度を理解するだけで解ける不安なので、少しお付き合いください。

不動産の売り方には、大きく2つあります。

買取価格は、仲介より安くなります。これは「買取」という仕組みそのものの性質です。

では、その差額で何を買っているのか。ここが大事なところです。

仲介手数料の話もしておきます。仲介では、通常「売買価格（税込）の3%＋6万円」の手数料がかかります。500万円で売れた場合、およそ21万円です。買取では、原則としてこの手数料はかかりません。

それぞれの違いを表にまとめました。ご自身の状況と照らし合わせながら見てみてください。

特に見ていただきたいのは、「手取り額」と「売れるまでの期間」の欄です。表面の金額だけで比べると、判断を誤りやすいところです。

そして、ここからが本題です。

訳あり物件の場合、そもそも仲介では買主が見つからないことが多い。

再建築不可の土地を、住宅ローンを組んで買う個人はまずいません。銀行が融資しないからです。事故物件も同様です。雨漏りとシロアリ被害のある築50年の家を、そのまま買う人も、なかなかいません。

つまり訳あり物件では、論点が変わります。

「安いか、高いか」ではなく
「売れるか、売れないか」

この違いは、決定的です。

実際、仲介から買取に切り替えた方の声も残っています。買取比較.comが掲載しているGoogleクチコミ★5です。

仲介に出していましたが，中々買主が見つからず，ネットでアルバさんを検索し，相談したところスピーディーな対応で進めさせて頂きました。（原文ママ）

この順番は、とても理にかなっています。まず仲介を試す。売れなければ買取に切り替える。いきなり買取から入る必要はないんです。

訳あり物件買取プロが向いている人・向いていない人

ここまでの内容を、判断材料としてまとめます。

向いている人

いちばん上に書いた「すでに他社に断られた人」が、最も向いています。

根拠は、これまで見てきた口コミです。高評価の声のほとんどが「他社に断られた」という前置きから始まっていました。それが、このサービスの存在理由そのものだからです。

向いていない人

この整理は、私だけの意見ではありません。第三者メディア（WALLMATE MEDIA）も、ほぼ同じ整理をしています。

向いていない方に、無理にお勧めするつもりはありません。

判断に迷ったときの、たった1つの質問

とはいえ、「自分がどっちなのか分からない」という方も多いと思います。

そこで、判断の物差しをひとつお渡しします。この質問に答えてみてください。

あなたの答え	次にやること
まだ相談していない	まず仲介・一括査定から。買取を急ぐ必要はありません
相談した。そして断られた	買取の出番です。それがこのサービスの存在理由です
相談したが、価格に納得できなかった	買取の査定も取り、手取り額で比べてみてください

いかがでしょうか。ご自分の立ち位置が、少し見えてきたのではないでしょうか。

1社の返事を待っている間に、他社にも当たっておく

ここまで何度か書いてきた「複数社に当たる」という話を、きちんとお伝えします。

実は私、これで痛い目を見かけたことがあります。正確には、ぎりぎりで回避しましたが。

「どうせ使いにくいんだろう」と半信半疑で、不動産の一括査定サービスに入力してみました。住所、築年数、間取り。入力そのものは5分もかかりません。送信ボタンを押したのが、夜の9時ごろでした。

翌朝、コーヒーを淹れようとスマホを見たら、もう2社からメールが届いていました。「こんなに早いのか」と、思わず声が出ました。

そして数日後、3社の査定額が出そろいました。

最も高い会社と最も低い会社で、200万円の差がありました。

同じ物件です。同じ日に、同じ情報を渡して、同じように査定してもらった結果です。

もし、あのとき1社だけに聞いていたら、どうなっていたか。

その金額が「相場」だと思い込んでいたはずです。疑う理由がありませんから。比べる対象がなければ、人は目の前の数字を相場だと信じます。

思い出してください。口コミには「1ヶ月連絡がない」という声がありました。一方で「スピーディーだった」という声もありました。差があるんです。

ということは、1社の返事をじっと待つ時間が、そのまま損失になり得るということです。

査定は無料です。複数社に同時に出しても、費用は変わりません。

訳あり物件に対応している買取業者は、ほかにもあります。たとえば事故物件や再建築不可、遠方物件といった難しい条件に対応しているワケガイのような専門業者もありますので、比較先の候補として見ておくと判断しやすくなります。

複数社を比較しておくと、提示された金額が妥当かどうかを自分で判断できるようになります。まずは無料で査定額を並べてみるところから始めてみてください。

損をしないための、7つのチェックポイント

ここからは、実際に査定を依頼するときの話です。

この章がいちばん実用的です。

① 査定額ではなく「手取り額」で比べる

いちばん多い失敗が、これです。

提示された金額がそのまま手元に入ると思っていると、あとで「え、こんなに引かれるの」となります。

確認すべきは、諸費用を差し引いたあと、最終的に手元にいくら残るかです。査定額が高くても、費用負担が大きければ、手取りは逆転します。

複数社を比べるときは、必ず「手取り額でいくらになりますか」と聞いてください。この一言で、比較の精度が変わります。

② 残置物の処分費・諸費用の負担を先に確認する

残置物とは、家の中に残っている家具や荷物のことです。

買取業者は「そのままで結構ですよ」と言ってくれることが多いのですが、その処分費が査定額から引かれるのか、業者負担なのかは、必ず確認してください。

実際、口コミの中には「残置物撤去費用と諸経費を請求された」という事例も報告されています。また公式サイトにも「物件によっては費用をご負担いただく場合（有償取引）もございます」という注記があります。

先に聞けば防げます。聞かないから揉めるんです。

③ 連絡手段と時間帯を、申し込みの時点で書いておく

先ほど紹介した「メール希望と書いたのに電話が来た」という口コミへの対策です。

申し込みフォームの備考欄に、こう書いておいてください。

「ご連絡はメールでお願いします」
「お電話の場合は、平日18時以降にお願いします」

家族に知られたくない事情がある方は、特に忘れないでください。書いておけば、たいていの業者は守ってくれます。

④【最重要】買取に、クーリングオフは使えません

ここは、この記事でいちばん強く申し上げたいところです。

ほかのサイトではあまり書かれていないのですが、知らないと後悔します。

「合わなければキャンセルすればいい」という言い方をよく見かけます。これは正しいのですが、条件つきです。

段階ごとに整理します。ここは表でしっかり確認してください。

段階	引き返せるか
査定を依頼した段階	無料。いつでも断れます。義務は一切ありません
買取価格の提示を受けた段階	断れます。売る義務はありません
売買契約を結んだあと	クーリングオフは適用外。原則として戻れません

つまり、「気軽に試してみてください」と言えるのは、査定と相談の段階までです。ここまでは、本当にノーリスクです。

でも、契約書にサインをする瞬間は違います。そこは後戻りできない一線だと思ってください。

だからこそ、サインの前に一度だけ立ち止まってほしいんです。ひと晩置く。家族に話す。それだけで防げる後悔があります。

なお、契約内容に不安がある場合は、契約前に司法書士や弁護士など専門家にご相談ください。数千円から相談に応じてくれる窓口もあります。

⑤ 共有者・相続人がいるなら、先に話をつけておく

物件が共有名義の場合、全員の同意がないと、物件そのものは売却できません。（自分の持分だけを売ることは可能です）

また、相続した物件の場合、相続登記（亡くなった方の名義を相続人の名前に書き換える手続き）が済んでいないと、売却手続きが途中で止まります。

この相続登記は、2024年4月から義務化されました。相続を知った日から3年以内に申請しないと、10万円以下の過料の対象になります。詳しくは法務省「相続登記の申請義務化特設ページ」で確認できます。

「3年もあるなら余裕だ」と思われましたか。

私が見てきたケースでは、そう甘くありません。兄弟間の話し合い、戸籍の収集、遺産分割協議書の作成。相続人が多いほど手続きは複雑になり、気づけば2年近く経っていた、という例は珍しくないんです。

私自身、相続登記を後回しにしていたら、その間に兄が亡くなって権利関係がさらに複雑になりました。司法書士の費用は、当初の見積もりの倍以上になりました。笑い話にするには、少し高い授業料でした。

手続きの詳細については、司法書士など専門家にご相談ください。

⑥ 口頭の説明は、必ず書面でもらう

査定額の根拠、契約の条件、費用の負担。これらはすべて書面で確認してください。

「言った・言わない」は、あとから必ず揉めます。悪意がなくても揉めます。担当者が異動することもありますから。

「念のため、書面でいただけますか」。この一言を、遠慮しないでください。まともな業者なら、嫌な顔ひとつしません。

⑦「今日中なら」と言われたら、一度持ち帰る

最後は、私の失敗談です。恥ずかしい話ですが、書きます。

実家を相続してしばらく経ったころ、「空き家を高く買います」という業者が訪ねてきました。話を聞くうちに、悪くない条件に思えてきました。

そして、こう言われたんです。

「ご決断は、今日だけです」

その瞬間、スーツの内側が一気に汗ばみました。ペンを持つ手が、勝手に動きそうになりました。

止めてくれたのは、たまたま居合わせた知人でした。あとで調べたら、提示されていたのは相場の半値ほどでした。

あの時の私、今思うと完全に業者のカモでしたね（笑）。いや、笑い事ではないのですが。

この経験から、ひとつだけ覚えて帰ってください。

まともな取引に、「今日だけ」はありません。
急かす相手は、それだけで判断材料になります。

これは訳あり物件買取プロに限った話ではありません。不動産取引全般の鉄則です。

それでも動かないと、どうなるか

ここまで読んで、「やっぱりもう少し様子を見ようかな」と思われた方もいるかもしれません。

その気持ちを、責めるつもりはまったくありません。

私自身、父の実家を相続してから1年以上、まったく動けませんでした。兄弟で話がまとまらない。何から手をつけていいか分からない。忙しい。そうやって、月日だけが過ぎていきました。

ですから、ここは説教ではなく、事実の共有として読んでください。

空き家は900万戸。あなただけの問題ではありません

総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」によると、2023年10月1日時点の全国の空き家は900万戸、空き家率は13.8%で、いずれも過去最多・過去最高となりました。

7〜8軒に1軒が空き家、という計算になります。

相談を受けていて、いちばんよく聞く言葉があります。

「まさか、うちが空き家問題を抱えることになるとは思わなかった」

ほとんどの方がおっしゃいます。問題は、突然やってくるんです。

固定資産税は、住んでいなくても毎年かかります

当たり前のことですが、意外と実感されていない方が多いところです。

誰も住んでいない家にも、固定資産税はかかります。それに加えて、火災保険料、水道や電気の基本料金、年に数回の草刈り費用。遠方なら、往復の交通費もかかります。

一つひとつは小さくても、10年、20年と積み上がると、相当な金額になります。

「特定空き家」だけでなく「管理不全空き家」も対象になりました

ここは制度の話なので、丁寧に説明します。

住宅が建っている土地には、住宅用地特例という制度があります。固定資産税を軽くしてくれる仕組みで、条件によっては税額が最大6分の1になります。

ところが、この特例が外されることがあります。

従来は特定空き家——行政が危険・管理不全と判断して指定する空き家——が対象でした。しかし、改正法で、新たに管理不全空き家も対象に加わりました。

管理不全空き家とは、特定空き家ほどではないものの、窓や壁が壊れているなど、このまま放置すればいずれ特定空き家になりそうな空き家のことです。ハードルが、はっきり下がりました。

ここで、よくある誤解を正しておきます。

私自身、この「勧告」の一歩手前まで行きました。

行政から届いた封筒を開けて、「特定空き家の指定を検討します」という一文を見つけたとき、便箋を持つ手が止まりました。あの日から、ようやく本気で動き始めたんです。

なお、税制の詳細や個別の判断については、お住まいの市区町村の窓口や税理士にご相談ください。自治体によって運用が異なります。

建物が壊れて他人に損害を与えたら、責任は所有者にあります

お金の話より、実はこちらのほうが怖いかもしれません。

台風で瓦が飛んで、隣の家の窓を割る。ブロック塀が倒れて、通行人がけがをする。外壁が落ちて、駐車中の車を傷つける。

こうした場合、責任を問われるのは所有者です。「誰も住んでいなかった」は理由になりません。

放置するほど売れなくなります

最後に、この記事の文脈でいちばん大事な話をします。

国土交通省「令和6年空き家所有者実態調査結果のポイント」によると、相続前に対策をしていない空き家は、対策済みの空き家より「何もせずに空き家として所有され続けている割合」が約1.5倍になっているそうです。

これは、こういう循環が起きているということです。

放置する → 劣化が進む → 価値が下がる → 買い手がつかない
→ 売れないから、さらに放置する → もっと劣化する

雨漏りを1年放置すれば、柱が傷みます。柱が傷めば、リフォーム費用が跳ね上がります。リフォーム費用が跳ね上がれば、買取業者の計算式が合わなくなります。

思い出してください。買取業者が断る理由は、「直す費用が、売れる金額を上回るから」でした。

つまり、放置すればするほど、買い取ってもらえる可能性は下がっていきます。

今日断られなかった物件が、3年後には断られるかもしれない。逆に言えば、今日がいちばん条件がいいということです。

売る前に、いまの相場を知っておく

買取の査定額が妥当かどうか。これを判断するには、比べる物差しが要ります。

おすすめの順番は、こうです。

再建築不可や事故物件など、明らかに一般の流通が難しい物件は、一括査定サイトでも断られることがあります。「対応できません」と返ってくる可能性は、普通にあります。

それでも、私は一度出してみることをお勧めしています。理由があります。

「自分の物件は、本当に”訳あり”なのか」を確かめられるからです。

相談を受けていると、「うちは訳あり物件だから」と思い込んでいる方が、意外と多いんです。実際に査定してみたら、普通に買い手がつく物件だった。そういうケースは珍しくありません。

もしそうなら、買取を急ぐ理由がなくなります。仲介でじっくり売ったほうが、手取りは増えます。

逆に、一括査定でも軒並み断られたなら、そのときこそ買取の出番だとはっきりします。どちらに転んでも、判断材料が手に入るわけです。

各サービスの特徴を一覧にまとめているので、選ぶときの参考にしてみてください。

選ぶときは「対応エリア」と「連絡方法」の欄を見てみてください。地方の物件は対応エリアで弾かれることがありますし、連絡方法は先ほどの③のチェックポイントに直結します。

ちなみに、査定結果の連絡を「メール」と「電話」から選べるサービスもあります。電話が苦手な方や、家族に知られたくない事情がある方は、連絡手段を選択できるサービスから試してみると、ストレスが少なくて済みます。

申し込みから売却までの流れ

「何をやらされるのか分からない」という不安を、なくしておきましょう。全体の流れは、次の6ステップです。

期間について、現実的な見通しもお伝えしておきます。

広告では「最短◯日」と書かれていることがあります。一方、実際の口コミでは、共有持分の案件で3ヶ月かかった例がありました。内見から結果が出るまで2ヶ月かかった例もありました。

権利関係がシンプルなら早く、複雑なら時間がかかる。そう考えておくのが現実的です。

なお、STEP1の申し込みは訳あり物件買取プロの公式サイトから無料でできます。前述のとおり、STEP4までは断ることができますので、まず情報を集めるつもりで出してみるのがいいと思います。

まずは無料で、いまの相場を確かめてみる

ここまで、長い記事にお付き合いいただきありがとうございました。

最後にひとつだけ、静かにお伝えしたいことがあります。

悩んでいる時間にも、コストはかかっています。固定資産税は毎年引き落とされ、建物は少しずつ傷み、買い取ってもらえる可能性は静かに下がっていきます。

ただ、急かすつもりはありません。

査定は無料です。断れます。契約するまでは、義務も発生しません。まず「いくらくらいなのか」を知るだけでも、判断材料が一つ増えます。

相場を把握するところから始めたい方は、複数社にまとめて査定を依頼できるサービスを使うと手間が省けます。

まとめ：「怪しいかどうか」より、「自分に合うかどうか」で考えてください

長い記事になりました。要点を、5つに整理します。

そのうえで、最初にお伝えしたことを、もう一度だけ書かせてください。

問うべきは「怪しいかどうか」ではありません。
「あなたの物件と、いまの状況に合うかどうか」です。

他社に断られた経験があるなら、向いています。
まだ一般の不動産会社に相談していないなら、まずそちらからで構いません。
少しでも高く売りたくて、時間もあるなら、仲介を選ぶべきです。

会社の良し悪しではなく、相性の問題なんです。

最後に、私自身の話を少しだけ。

実家の問題が片づいたあと、いちばん変わったのはお金ではありませんでした。

台風のニュースを見ても、身構えなくなりました。固定資産税の納付書が届いても、ため息が出なくなりました。年末に「今年も何もできなかった」と落ち込むことも、なくなりました。

あの家のことを、考えなくてよくなったんです。

年に何度も、確実に気分が沈む予定が、ようやく消えました。それが、いちばん大きかった。

査定を出すだけなら、無料で、断れます。

私や、これまで相談に来られた先輩たちと同じ失敗をしないよう、ご紹介した失敗談を踏み台にしてください。それが、この長い記事を書いた理由です。

なお、法律・税金・相続の個別の判断については、司法書士・弁護士・税理士など専門家にご相談ください。制度は変わりますし、事情は一人ひとり違いますから。

よくある質問

査定を頼んだら、必ず売らなければいけませんか？

いいえ。査定を依頼した段階でも、買取価格の提示を受けた段階でも、断ることができます。売る義務はありません。ただし、売買契約を結んだあとは別です。詳しくは「損をしないための、7つのチェックポイント」の④をご覧ください。

買取を断られることはありますか？

あります。実際に「買取を拒否された」という★1のクチコミが複数あります。買取は業者が自分の資金で買う商売なので、修繕費や処分費が売却見込み額を上回ると、値段を付けられません。「査定はしてもらえるが、買取率は高くても100%ではない」と考えておくのが正確です。

しつこい営業電話が来ませんか？

「メール希望と書いたのに電話が来た」というクチコミはあります。一方で、しつこい勧誘を訴える声は見当たりませんでした。申し込みフォームの備考欄に「連絡はメールで」「電話は平日18時以降に」と明記しておくと、トラブルをかなり防げます。

家族や近所に知られずに売却できますか？

買取は、仲介と違って売り出し広告を出しません。そのため、近隣に知られずに売却しやすい方法です。実際、「近隣に知られず売却したい人」は向いている人の代表例とされています。ただし、共有名義の場合は共有者全員の同意が必要になります。

相続登記が済んでいなくても相談できますか？

相談や査定は可能です。ただし、実際に売却するには相続登記（名義変更）を済ませる必要があります。相続登記は2024年4月から義務化され、相続を知った日から3年以内の申請が必要です。手続きについては司法書士にご相談ください。

契約したあとにキャンセルできますか？

ここは特に注意が必要です。宅建業法のクーリングオフは「売主が宅建業者・買主が業者以外」の取引にだけ適用されます。買取ではあなたが売主・業者が買主になるため、売買契約後のクーリングオフは適用されません。契約書にサインする前に、必ず一度立ち止まってください。個別の事情については専門家にご相談ください。

買取価格は、仲介より安くなりますか？

安くなるのが普通です。これは買取という仕組みそのものの性質で、特定の業者に限った話ではありません。その差額で、スピード・確実性・手間の消滅を買っていると考えてください。なお、仲介手数料（通常は売買価格の3%＋6万円）は、買取では原則かかりません。

遠方の物件でも対応してもらえますか？

北海道から九州まで全国に支店があり、全国に対応しています。「遠い所にも関わらず早く丁寧な対応」というクチコミもあります。ただし、物件の所在地によって対応スピードに差が出る可能性はあります。