【すぐできる】空き家を高く売る方法とは？知らないと損する11選

空き家をお持ちで、「どうすれば高く売れるのだろう？」とお悩みではありませんか？

放置された空き家は、固定資産税や管理の手間がかかるだけでなく、近隣への影響も心配ですよね。

しかし、適切な方法を選ぶことで、空き家を高値で売却することが可能です。

例えば、ある方は親から相続した空き家をリフォームすることで、売却価格を大幅にアップさせたケースもあります。

この記事では、空き家を高く売るための具体的な方法や成功事例をご紹介します。

これらの情報を活用して、あなたの空き家も有利に売却できるかもしれません。

空き家の売却方法

空き家を売却する方法は、主に３つあります。

仲介は市場価格で売却できる可能性があり、時間がかかっても高く売りたい人に向いています。

更地にすると買い手が見つかりやすくなることがありますが、解体費用がかかる点に注意が必要です。

不動産業者による買取はスピーディーな売却が可能ですが、価格は相場より低くなりがちです。

仲介（そのまま売る）

仲介とは、不動産会社を通じて市場で買い手を探し、市場価格で売却する方法です。

「市場価格」なので、需要に応じた価格で売却することができます。

ただ、仲介手数料がかかる点や、買い手が見つかるまで時間がかかる点は知っておく必要があります。

解体して更地で売却する

建物を解体し、更地にして売却する方法です。

築40年を超える家や、雨漏りやシロアリ被害等、管理が行き届いていない家は、なかなか買い手がつかないですし、高く売れることもありません。

そこで、家を解体して更地（土地だけ）にすることで、その物件の価値が上がり、売れやすくなります。

ただし、解体費用は50万円～300万円ほどかかること、固定資産税が上がる可能性があることに注意しましょう。

解体すると、固定資産税が上がる可能性があるので、解体後の売却見込みも踏まえて検討する。

買取（不動産業者に売る）

買取は、不動産業者に直接売却する方法です。

売却価格は市場価格の５～８割程度に下がる傾向がありますが、最短１か月程で現金化できるメリットがあります。

仲介と解体（更地）の判断基準

	仲介向け	解体（更地）向け
築年数	20年程度まで	20年程度以上
建物の状態	住める状態	老朽化・劣化が激しい
立地	中古のニーズも高いエリア	更地のニーズが高いエリア
解体費用	解体費用が高い	相場程度

仲介が向いている人

空き家を仲介で売却するのが向いている物件は次の通りです。

築20年程度までの物件は、住宅ローン控除が受けられる可能性があり、買いやすいので、買い手がつきやすいです。

交通の便や、近隣の商業施設等、立地が良い物件は、生活環境が良いので、需要が高く売れやすい傾向にあります。

また、築年数が20年を超えていても、状態が良い家なら、軽度な修繕やハウスクリーニングで住むことができるので、仲介でも売れやすいです。

解体（更地）が向いている人

解体して更地で売却する方が高く売れる可能性がある物件は次の通りです。

例えば、築40年以上が経過して耐震基準を満たしていなかったり、雨漏りやシロアリ被害等がある物件は、多大な修繕コストがかかるので、買い手から敬遠されがちです。

また、都市部の新築需要が高いエリアだったり、駐車場等の戸建て以外の需要がある立地の場合は、買い手による解体の負担が減るので、更地の方が好まれます。

仲介で空き家を高く売る具体的な方法7選

空き家を仲介で高く売るためには、売却戦略をしっかりと立てることが重要です。

相見積もりをとる

相（あい）見積もりとは、複数の不動産会社に同じ物件の査定を依頼し、価格や査定内容を比較することです。

高く売るための重要なステップなので、必ず行いましょう。

相見積もりの重要性は次の通りです。

例えば、次の場合、2500万円前後が相場だと判断できます。

• A社：2500万円
• B社：2700万円
• C社：2200万円

もし、C社だけに見積りをとっていた場合は、相場の2500万円よりも300万円も損することになります。

このように、相見積もりは絶対に取るようにしましょう。

上記の場合、高い査定額を提示した会社に依頼するのも一つの手ですが、なぜ査定額に違いがあるのかも確認しましょう。

また、不動産会社によって販売戦略が異なるため、売却方法についても比較することが大切です。

例えば、24年の実績があり、最大６社に一括査定が依頼できる「ズバット不動産売却」等の一括査定サイトを利用すれば、簡単に相見積もりをとることができます。

３～５社から見積もりをとり、売却価格や販売戦略等を見極める。

空き家売却に強い不動産業者を選ぶ

空き家を高く売るための方法の２つ目は、空き家売却に強い（実績が豊富な）不動産業者を選ぶことです。

不動産業者にもそれぞれ得意分野があるので、空き家売却の実績が豊富な不動産業者を選ぶことが重要です。

空き家売却に強い不動産業者には、次の強みがあります。

１．空き家の市場価値を正しく判断できる

空き家売却の実績がある会社なら、周辺の空き家の取引事例を参考にした適正価格の査定ができるので、無駄に安く売るリスクを回避できます。

2．空き家売却の戦略を持っている

空き家売却に強い不動産業者は、「どんな空き家が、どのような買主に売れるのか」を熟知していて、それに応じた売却戦略を提案してくれます。

３．独自の集客ルートがある

空き家売却の実績が豊富な不動産業者の場合、一般的なポータルサイト（SUUMOやHOME’S）だけではなく、空き家専門の顧客ネットワークを持っていることもあります。

そのため、買い手の母数が増えるので、早く買い手が見つけられるだけではなく、需要を高められるので、より高く売れる可能性が高まります。

部分リフォームする

築20年程度までの空き家を売却する際、全面リフォームは不要ですが、部分的なリフォームを行うことで売却価格を上げることができます。

特に、買い手が気にするポイントに絞って改善することで、第一印象を良くし、成約につながりやすくなります。

特に水回りは重要なので、トイレや浴室の一部の設備交換を行うだけで、清潔感が増し、買い手の興味を引きやすくなります。

リフォーム費用は数十万円～百万円程度かかるので、最小限に抑えつつ、買い手に好印象を与えられる部分を優先して改善しましょう。

ハウスクリーニングする

リフォームする目的の一つは、第一印象を良くすることでした。

空き家の売却前にハウスクリーニングを行うだけでも、買い手の印象を大きく改善できます。

特に、優先すべき箇所は次の通りです。

ただし、清掃が行き届いていなければ、第一印象の向上には結びつかないので、プロの業者に依頼するのがおススメです。

プロの業者に落ちにくい汚れも落としてもらうことで、買主に「このまま住めそう」「リフォームしなくても大丈夫そう」という印象を与えることができます。

その結果、値引き交渉の確率を下げることができるので、価格を下げずに売却できる可能性が高まるのです。

さらには、購入希望者が決断しやすくなるので、売却スピードを早める効果も期待できます。

ハウスクリーニングは、少額の投資で売却成功率を高める効果がある。

住宅診断（ホームインスペクション）を利用する

空き家を買うときに買主が特に心配するのが、「気づかない欠陥があるのではないか」ということです。

そんな不安を大きく解消できるのが、専門家が行う住宅診断（ホームインスペクション）です。

住宅診断（ホームインスペクション）により、専門家からのお墨付きがあれば、安心して買うことができますよね。

ホームインスペクション：専門家（住宅診断士）が、家の劣化状況等を調査すること。

住宅診断による主なチェック箇所は次の通りです。

購入希望者が複数の物件で迷っている場合、住宅診断済みであれば、他の物件と差別化できるので、有利に働きます。

住宅診断の費用は10万円前後、期間は、事前準備～報告書作成まで２週間程度で可能です。（当日の立会は３時間前後）

住宅診断の費用は10万円前後、期間は、事前準備～報告書作成まで２週間程度で可能。（当日の立会は３時間前後）

仲介手数料を抑える

空き家を高く売るためには、仲介手数料を抑えることが重要です。

仲介手数料は不動産会社への成功報酬として支払う費用ですが、割引している不動産業者に頼めば大幅に節約できることができます。

宅建業法では、2024年７月以降、仲介手数料の上限が次の通り定められています。

取引価格	仲介手数料の上限（税抜）
800万円以下	30万円
800万円超	取引価格の３％＋６万円

例えば、2000万円の空き家を売却する場合の仲介手数料の上限は、税抜66万円（2000万円×３％+６万円）となります。

もし、不動産業者と交渉して、手数料を２％に下げてもらうことができれば、税抜46万円となり、手元に残る金額を20万円増やすことができます。

中間手数料は「絶対に支払わなければ固定費」ではありません。

手数料を抑えることで、最終的な売却益を増やせるため、事前に不動産会社の手数料を比較することが大切です。

仲介手数料を抑えることで、「高く売れた」と同じ効果を得られる。

3年以内に売却

高く売るためには、次の２つの理由から、早く売ることも重要な要素の一つです。

譲渡所得税の特例適用

相続した空き家については、3年以内に売却することで、手元に残るお金を多くすることができます。

通常、不動産を売却して利益が出ると、その利益（譲渡所得）に対して「譲渡所得税」が課税されます。

譲渡所得は、次の式で計算されます。

譲渡所得＝売買金額ー（取得費＋譲渡費用）

この譲渡所得税を軽減できる制度として、「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」があります。

この制度の適用が受けられれば、譲渡所得が3000万円以下の場合は、結果として譲渡所得税がかからなくなるのです。

特例を受けられる条件は次の通りです。

管理コスト・建物の劣化

また、「３年」に限った話ではありませんが、空き家を長く保有していると、その分、固定資産税等の管理コストがかかります。

また、年月が経つにつれて建物も劣化していくので、維持費がさらに必要となる可能性があります。

さらには、売却価格が下がり、高く売ること自体も難しくなってきます。

３年以内の売却で、ランニングコストを抑えるとともに、税制優遇を受けられる条件を満たす。

更地にして高く売る具体的な方法4選

更地にする場合でも、適切な方法を選ぶことで、より高値で売却できる可能性があります。

解体費用を抑えたり、タイミングを見極めることで、売却価格を最大化できます。

不動産業者に相談する

空き家を解体して更地にして売る場合、まずは不動産業者に相談することが重要です。

更地にすることで売れやすくなる場合でも、解体費用や固定資産税の影響を考慮しないと、逆に損する可能性があるからです。

構造	坪単価相場
木造	２～５万円
鉄骨造り	３.５～６万円
鉄筋コンクリート造り	４～６万円

例えば、50坪の木造住宅の解体費用は、100～250万円程度になります。

もし、解体して更地にしても売れやすさに変わりがないのであれば、解体費用が無駄になってしまいます。

空き家周辺の需要については、不動産業者が詳しいので、解体する前に相談することが重要なのです。

解体前に、解体の必要性について不動産業者に必ず相談する。

例えば、Aさんが築40年の空き家の売却について不動産業者に相談したところ、「このエリアは新築需要が高いので、更地になれば高く売れる」とアドバイスを受け、解体を決断しました。

空き家の解体費用に150万円かかりましたが、建物付きの売却価格より200万円高く売却できたので、50万円の利益アップに成功した事例もあります。

解体の相見積もりをとる

解体費用の相場は先ほどご紹介しましたが、工事の質や追加費用等の扱いは業者により異なるので、必ず相見積もりをとるようにしましょう。

例えば、地中からコンクリートガラが出てきた場合は30万円の追加費用がかかる業者もあります。

また、近隣住民への騒音の配慮や、産業廃棄物の適切な処理ができる業者か否かという点も重要です。

さらには、解体後に整地までしてくれるのかという点も確認する必要があります。

解体費用以外にも、追加費用の明示や、近隣住民へ配慮ができる業者を選ぶ。

相見積もりをとる際には、不動産業者に紹介してもらうほか、全国トップ1.3％の優良業者のみが登録できる「解体無料見積ガイド」等の一括査定サイトの活用が便利です。

1月1日以降に解体する

空き家を更地にして売却する場合、解体するタイミングが重要です。

特に、1月1日以降に解体して、その年のうちに売却できた場合、固定資産税の負担を最大1/6に抑えられるため、最終的に手元に残る金額が増えます。

このように、解体のタイミングによっては、数十万円単位の節約につながることもあるため、計画的に進めることが大切です。

つまり、１月１日以降の近い日に解体することで、解体後の売却期間をじっくり確保（１年弱）できるようになるのです。

さらには、不動産市場は春と秋に活発になるので、次の課税日（１月１日）までに、２回の需要期を迎えることができることも大きな利点です。

補助金・助成金を利用する

自治体によっては、空き家の解体費用に対して補助金や助成金を用意していることがあります。

この制度を活用することで、解体費用の負担を軽減することができるので、手元にお金を多く残すことが可能です。

自治体	上限	備考
東京都品川区	1600万円	木造建築物
大阪市	75万円	狭い道路に面した古い木造建築物
名古屋市	40万円	古い木造住宅
札幌市	50万円	危険な空き家
福岡市	75.9万円	土砂災害特別警戒区域内の建築物

ただし、こうした補助金・助成金の多くは、予算が尽きたり、期限が来たりすると、申請の受付けが締め切られます。

そのため、解体前に、必ず自治体に詳細を確認するようにしましょう。

解体業者によっては、補助金の申請サポートを行っているところもあるため、相談してみるのも一つの方法です。

補助金・助成金の適用可否については、事前に自治体に確認する。

まとめ

空き家を売却するには、自分の物件の状況に合った方法を選ぶことが重要です。

仲介で売るのか、更地にして売るのか、事前に不動産業者に相談し、戦略を立てて進めましょう。

できるだけ高く売るためのポイントを活用して、納得のいく売却を目指してください！