【節税】住んでいない家の固定資産税はいつから6倍に？条件と回避策を分かりやすく解説

空き家をそのまま放置していたら、固定資産税が6倍になるって聞いたけど、でも――

「誰も住んでいない実家があるけれど、すぐに売るのも難しい…」

「解体せずに残しておいたほうが税金は安いって聞いたけれど、本当？」

「“６倍になる”って、一体いつから、どんな条件で？」

このような疑問や不安を抱える方に向けて、本記事では空き家にかかる固定資産税の増額リスクとその回避策を、最新の制度改正を踏まえてわかりやすく解説します。

実は、空き家に対する課税が厳しくなる背景には、「住宅用地の特例」が解除される仕組みがあります。

そして、2026年から新たに始まる「管理不全空き家」制度により、これまで対象外だった空き家にも課税強化のメスが入ろうとしています。

しかし、正しい知識と少しの準備があれば、固定資産税が６倍になるのを避けることができます。

この記事では、

• 「6倍になる」とはどういうことか
• 実際に税金が増えるタイミングはいつか
• 「特定空き家」「管理不全空き家」とは何か
• 固定資産税の増額を避ける具体的な対策方法

などを網羅的に解説しています。

この記事を読むことで、「自分の家は大丈夫か？」「いつまでに何をすべきか？」が明確になり、空き家を安心して管理・売却するための第一歩を踏み出せるはずです。

放置したままの空き家がある方、将来的に相続予定の家がある方は、ぜひ早めにチェックしてください。

タイミングを逃すと、思わぬ出費に頭を悩ませるかもしれません。

固定資産税の基礎知識

固定資産税で損をしないためには、まず、固定資産税の仕組みを正しく理解しておくことが大切です。

固定資産税とは、土地・建物などの不動産を所有している人に対して、毎年かかる地方税です。

市区町村が課税主体となり、毎年1月1日時点の所有者に対して課税されます。

固定資産税の対象

固定資産税の対象は以下の通りです。

• 土地（宅地・農地・雑種地など）
• 建物（住宅・アパート・倉庫・店舗など）
• 償却資産（工場設備など）　※　この記事での説明は省略します。

固定資産税の課税タイミング（賦課期日）

固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に課税されます。

その年の毎年4月〜6月頃に、１月１日時点の所有者に対し、各自治体から納税通知書が発送されます。

たとえば、1月2日に不動産を売却しても、その年の固定資産税は1月1日時点の所有者（＝売主）に課税されるのです。

固定資産税の計算方法

固定資産税の計算式は次の通りです。

固定資産税 ＝ 課税標準額 × 1.4％（標準税率）

例えば、課税標準額が1000万円の場合、固定資産税は14万円になります。

ちなみに、課税標準額は、市区町村が評価する固定資産税評価額をもとに算出されます。

課税標準額や住宅用地の特例を明細で確認する方法

毎年届く「納税通知書」には、課税明細が同封されています。

そこで、記載された土地や建物ごとの評価額・課税標準額・税額・特例の適用状況を確認できます。

不明点がある場合は、市区町村の資産税課に問い合わせすることで、評価の根拠や誤りがないかの確認も可能です。

住宅用地の特例とは？

「住宅用地の特例」とは、住宅が建っている土地に対して、固定資産税や都市計画税を大幅に軽減する制度です。

これは、人が居住するための土地に税の優遇を与えることで、住環境の安定を促す目的で導入されています。

住宅用地の特例の対象と特例の内容

住宅が建っている土地には、面積に応じて以下の軽減が適用されます。

具体的には、「毎年１月１日時点で、住宅やアパート等、人が居住するための家屋の敷地として利用されている土地」です。

自治体が条件に該当すると判断すれば、住宅の所有者からの申請等は不要です。

自動的に特例が適用されるようになります。

特例の内容は次の通りです。

区分	対象面積	固定資産税	都市計画税
小規模住宅用地	200㎡以下の部分	1/6に軽減	1/3に軽減
一般住宅用地	200㎡超の部分	1/3に軽減	2/3に軽減

したがって、一般的な家は、固定資産税評価額が1/6、都市計画税は1/3にまで軽減されます。

住宅用地の特例が外れる主なケース

もし、以下のケースに当てはまると、住宅用地の特例の適用から外れて、翌年から税額が最大6倍になるので、注意しましょう。

空き家の固定資産税

残置された空き家すべての税額がすぐに６倍になるわけではありません。

空き家の「状態」によって、特例が適用されなくなるケースはあります。

しかし、行政から段階を追って通知があるので、特例の解除を防ぐことは可能です。

空き家の状態	固定資産税
空き家（問題ない状態）	軽減特例あり
管理不全・老朽化・苦情多数	指導・勧告で特例解除の可能性→ 税額最大６倍
特定空き家に指定	勧告で特例解除 → 税額最大６倍

以下に「特定空き家」と「管理不全空き家」のケース別に手続の流れを説明します。

特定空き家

「特定空き家」とは、空家等対策特別措置法に基づいて、自治体から正式に認定されたものをいいます。

以下のいずれかに該当すると、「特定空き家」に指定される可能性があります。

「特定空き家」の指定・勧告は、自治体が、次のステップで進めていきます。

ステップ	内容	固定資産税の影響
① 調査・確認	自治体が現地確認し、空き家の状況を調査	軽減措置あり（1/6）
② 指定通知	「特定空き家」として指定される	軽減措置あり（1/6）
③ 助言・指導	所有者に改善の指導や助言が入る	軽減措置あり（1/6）
④ 勧告	改善が見られない場合、正式に「勧告」	住宅用地の特例が解除 → 税額が最大6倍に！
⑤ 命令	所有者に対して修繕や撤去の命令	特例なし
⑥ 行政代執行	命令に従わない場合、行政が代わりに対応	特例なし+費用は所有者負担

最初に自治体が現地調査を行い（①）、「特定空き家」に該当すると判断すると正式に指定されます（②）。

その後、所有者に対して「改善してください」と助言や指導が行われます（③）。

応じない場合は「勧告」が出され（④）、ここで住宅用地の特例が外れ、固定資産税が最大６倍に跳ね上がります。

さらに放置すれば「命令」となり（⑤）、それにも従わなければ罰則や行政代執行（⑥）に進む流れです。

管理不全空き家

「特定空き家」に加え、2026年から、新たに「管理不全空き家」という分類が導入されます。

これは、「すぐに危険ではないが、放置すると将来的に危険になる」と見なされる空き家です。

したがって、「特定空き家」とまでは言えない、次のような状況でも、「管理不全空き家」に指定されると、特例の適用から外れるおそれがあります。

この場合も行政が対応しますが、特定空き家より簡易なステップです。

ステップ	内容	固定資産税の影響
① 状況調査	外壁の劣化・草木の繁茂・ゴミの放置などを自治体が確認	軽減措置あり（1/6）
② 指導・助言	所有者に対して、管理改善の指導や助言	軽減措置あり（1/6）
③ 勧告（必要に応じて）	状況が改善されない場合、勧告が出される可能性	特例解除の対象になる可能性あり （自治体により判断）
④ 特定空き家への移行	管理状態が悪化すると、特定空き家に認定されることも	勧告で特例除外 → 税額最大6倍！

自治体が状況を確認し（①）、建物の劣化や敷地の荒れ具合などが見つかれば、まずは「指導」から始まります（②）。

たとえば、家はまだ崩れていないけれど、草が伸び放題だったり、ゴミが放置されている状態です。

この段階で草刈りや修繕などの対応をすれば、次のステップに進むことはありません。

しかし、自治体から「改善してください」と指導が入ったにも関わらず、これに応じなければ、「勧告」に進み、住宅用地の特例が外れる可能性があります（③）。

このように、軽度な管理不足でも、税額が大幅に増える可能性が出てきました。

しかし、簡単な手入れで勧告を免れることも多いので、早めに対応しましょう。

空き家の固定資産税が６倍になるのを避ける方法

空き家の固定資産税を抑える方法について、具体的な方法をご紹介します。

結論から言うと、「管理する」「売る」「貸す」などの行動をすれば、増税リスクは回避できます。

管理する

空き家は定期的に手入れすれば、「特定空き家」や「管理不全空き家」に指定されるリスクをゼロに近くすることができます。

特に、見た目と安全性を保つことが重要です。

たとえば、年に数回でも家の中に入って風を通すだけで、劣化やカビの防止になります。

近所の人から「ちゃんと管理されている家だ」と思われることも重要です。

このように、こまめな管理をしていれば、自治体からの指導対象にはなりません。

その結果、空き家でも住宅用地として扱われ、特例を維持できます。

まずは、自分でできる管理から始めてみましょう！

空き家を売る

空き家を売ることができれば、固定資産税の支払いから解放されます。

さらには、売却益が得られるうえ、維持管理のコストも不要になるので、金銭的な負担が一気になくなります。

解体（更地渡し）で売る

空き家が古くて売れにくい場合は、売主が解体する前提で土地を売る契約をするのもおススメです。

この方法を「更地渡し」といいます。

建物の評価が低い場合は、解体して更地にすることで売却しやすくなります。

たとえば、築50年以上の木造住宅は、ほとんど価値がないと判断されることがあります。

このような場合、建物を残したままだと売却がむずかしく、買い手もつきにくいです。

一方で、建物を解体して更地にすれば、建築希望の買主が検討しやすくなります。

ただし、更地にすると住宅用地の軽減措置がなくなり、固定資産税が６倍になってしまいます。

そこで、買主と土地の売買契約を締結してから解体すれば、固定資産税が６倍になることなく引き渡せるので、売主としても安心できるのです。

解体のタイミング	固定資産税への影響	注意点・アドバイス
売却前に解体	翌年から住宅用地特例が外れる → 税額最大6倍	解体後すぐに売却できないと税負担が重くなる。 空き地のまま放置はNG！
買主との契約成立後に解体（更地渡し）	特例はその年の1月1日時点で維持 → 税額据え置き	解体費用を売却代金からまかなえる可能性あり。 理想的なタイミング。
年明け（1月2日以降）に解体	その年の固定資産税は軽減対象のまま	固定資産税の基準日は「1月1日」なので、それ以降の解体ならその年の税額は据え置き。
買主が購入後に自ら解体（現況渡し）	売主には影響なし（買主の判断）	古家付き土地として売却可能。 買主の意向を確認して売り方を選ぶことが大切。

一方で、家を残したまま売却することを「現況渡し」と言います。

「更地渡し」と「現況渡し」の特徴や判断基準について詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

売却のための一括見積もりサイト

空き家の売却を成功させるために一番大切なことは、複数（３～５社）の不動産屋に査定を依頼することです。

その理由は、1社だけの査定では、適正な「価格」も、最良の「販売戦略」も見えてこないからです。

例えば、A社は1,500万円、B社は1,800万円、C社は1,200万円と査定された場合、相場は1500万円前後であることが分かります。

そして、各社に価格の根拠を質問することも忘れないようにしましょう。

査定額の根拠も比較することで、納得感をもって売却額を設定することができます。

このように、「査定額」と「根拠」の両方に納得できる不動産屋を選ぶことが重要です。

一括査定を利用すれば、無料かつ短時間で複数社に査定を依頼できます。

一括査定のおススメは、ズバット不動産売却です。

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一括査定や、不動産屋の選び方についてもっと詳しく知りたい方は、下記の別記事で詳しく解説しているので、合わせてご覧ください。

解体のための一括見積もりサイト

「更地渡し」を検討する場合は、解体業者を探す必要が出てきます。

信頼できる解体業者を見つけるためには、売却と同様、相見積もりをとることが重要です。

必ず2〜3社に相見積もりをとることで、価格差や対応の違いが見えてきます。

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解体業者を選ぶ際の注意点については、こちらの記事の後半で詳しく紹介していますので、あわせてご覧ください。

まとめ

空き家の固定資産税は、管理の有無や状態によって大きく変わります。

ちょっとした管理や工夫で税負担を抑えられるので、放置せず早めに対応するのが大切です。

一括見積もりサイトを活用して、売却や解体も前向きに検討してみてくださいね。

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Q&A

固定資産税はどうやって計算されるの？

固定資産税は、「課税標準額 × 1.4％（標準税率）」で計算されます。課税標準額は市区町村が評価した固定資産税評価額をもとに決定されます。税率は自治体によって異なる場合があります。

「住宅用地の特例」って何？

住宅が建っている土地に対して、固定資産税や都市計画税を軽減する制度です。200㎡以下の部分は固定資産税が1/6、都市計画税が1/3に軽減されます。特例は原則、自動的に適用されます。

空き家の固定資産税が6倍になるのはどんなとき？

空き家が「特定空き家」または「管理不全空き家」に指定され、自治体から「勧告」を受けると、住宅用地の特例が解除されて、固定資産税が最大6倍になります。

空き家の固定資産税を上げないためにはどうすればいい？

定期的に建物の管理・点検を行い、雑草の除去や清掃をしておくことが重要です。外見や安全性が保たれていれば、「特定空き家」などの指定を避けることができ、特例も維持されます。

古い空き家を売却したいけど固定資産税が心配…

「更地渡し」で売却することで、固定資産税の軽減措置を維持したまま解体することが可能です。買主と契約後に解体すれば、売却前に特例が解除されることはありません。

固定資産税の通知内容はどこで確認できるの？

毎年届く「納税通知書」に、土地や建物ごとの評価額・課税標準額・税額・特例の適用状況が記載されています。内容に不明点があれば、自治体の資産税課に問い合わせましょう。